جریان نقدی تنزیل‌شده

جریان نقدی تنزیل‌شده یعنی سنجیدنِ ارزشِ واقعیِ پولی که قرار است در آینده به دست بیاورید، با مترِ امروز. منطق ساده‌ای پشت این مفهوم است: یک میلیون تومانِ امروز، از یک میلیون تومانی که سال دیگر می‌گیرید باارزش‌تر است، چون امروز می‌توانید با آن چیزی بخرید یا روی آن سرمایه‌گذاری کنید. در این روش، تمام درآمدهای احتمالی یک شرکت یا پروژه در سال‌های آینده را تخمین می‌زنیم و بعد با یک نرخ مشخص که نشان‌دهنده تورم و هزینه‌ی فرصت است، آن را به قیمتِ روزِ بازار تبدیل می‌کنیم.

در اقتصاد ایران که تورم بالاست، این مفهوم برای خریداران سهام یا ملک حیاتی است. فرض کنید می‌خواهید روی یک آپارتمان پیش‌فروش سرمایه‌گذاری کنید که دو سال دیگر آماده می‌شود. اگر فقط جمعِ مبالغی که قرار است در آینده به دست بیاورید را ببینید، ممکن است گمراه شوید. شما باید بپرسید ارزشِ آن پول با تورمِ دو سال بعد، به قیمتِ امروز چقدر است؟ اگر ارزشِ تنزیل‌شده‌ی درآمدهای آینده کمتر از پولی باشد که امروز می‌پردازید، آن معامله عملاً باعث آب شدنِ سرمایه شما می‌شود و خریدنش منطقی نیست.